Товарищество собственников жилья "Институтское"

 г.Дубна, пр.Боголюбова, 20

                                                           Новости      

Острый вопрос

Уже как минимум две недели наш город взбудоражен появлением в коммунальном комплексе Дубны новой частной фирмы ООО «ЖКУ-2», приступившей к активной работе с населением. Реакции горожан на действия ООО «ЖКУ-2» уделили время и на последнем заседании горсовета (14 октября), и на совместном брифинге в администрации заместителя главы администрации А.А.Бруня и директора МУП «ЖКУ-2» В.И.Оьскина. А все дело в том, что люди до сих пор не понимают, в какой ситуации мы все живем еще с 2004 года, когда был принят новый Жилищный кодекс РФ. Большинство граждан не ведает, что теперь забота о жилье лежит целиком на плечах населения. Но не все так плохо, как кажется с первого взгляда. Раз все передано в наши руки, то от нас и зависит, как лучше распорядиться нашим жильем и навести, наконец, в нем порядок. Мы постарались на этих страницах сделать для наших читателей краткий анализ нынешней ситуации и объяснить, что нужно и можно сделать, чтобы улучшить нашу жизнь и не попасть впросак.

ЖКХ: тихая революция 2004-2007

Кризис назрел

Большинство из нас, граждан России, – люди взрослые, родившиеся еще во времена Советской власти. К тому же, три четверти населения нашей страны живет в городах. Стоит ли в таком случае удивляться, что большая часть россиян привыкла возлагать заботу о своем жилье в многоквартирном доме на плечи государства?

Однако почти двадцать лет назад мы выбрали капитализм со всеми его преимуществами и недостатками. О преимуществах мы знаем давным-давно, а недостатки вылезают день ото дня, причем как-то вдруг.

Казалось бы, если в нашей экономике воцарились рыночные отношения, естественно было бы ожидать их установления и в сфере коммунального обслуживания? Оттого-то и странно видеть, что два связанных между собою факта – отказ государства от управления жильем и тихое появление рынка  на просторах коммунального хозяйства России – прошли для нас практически незамеченными.

Убаюканные полновесными субсидиями и субвенциями из федерального и областного бюджетов мы долго отмахивались от слухов о нагрянувшем коммунальном рынке, как от мухи: жители инертны, не проявляют инициативы, авось минует нас чаша сия, время поможет… («Разговор о будущем» ПМ № 26 от 16.04.2008.) А теперь, выяснилось, времени почти не осталось.

Потому что государство в федеральном законе № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года обязалось выделить своим гражданам деньги на ремонт жилья, но лишь в течение пяти лет с момента выхода закона – то есть до 2012 года. Потом – ремонтируйте на свои кровные.

Народ же не привык читать законы, определяющие его жизнь. А власть не привыкла гражданам законы разъяснять, если можно без этого обойтись. Ан – грянул кризис,  областная и городская казна опустели. Теперь и средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, за целевое использование которых необходимо очень строго отчитаться, стали хороши. Только средства эти без нас – жителей – не взять.

Условия Фонда в нынешней ситуации:

-        частные коммерческие организации в коммунальном комплексе Дубны с 1 января 2010 года должны составлять половину от их общего числа, а к 1 января 2011 года их должно стать 80 процентов;

-        доля муниципалитета в уставном капитале этих коммерческих организаций не может превышать его четверти;

-        частные организации должны обслуживать 80 процентов всех домов Дубны, а в остальных двадцати процентах домов нужно создать товарищества собственников жилья (ТСЖ);

-        муниципальные власти обязаны позаботиться о принятии правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ.  (Например, в Москве расходы по регистрации ТСЖ взяла на себя мэрия города.)

-        с 1 января 2010 года организации коммунального комплекса перестанут получать государственные дотации на возмещение убытков от содержания объектов коммунальной инфраструктуры, что должны закрепить муниципальные власти в соответствующих распоряжениях.

-        муниципалитет обязан установить с 1 января 2010 года такие тарифы и надбавки на коммунальные услуги, которые обеспечат финансовые потребности организаций коммунального комплекса.

До окончания работы Фонда осталось три года, если Дубна успеет подать заявку на получение денег из Фонда до 1 января 2010 года. Если не успеет – времени у нас на год меньше. До 1 января 2010 года осталось два месяца. И теперь все зависит от скорости выбора жителями многоквартирных домов способа управления своим домом и управляющей компании.

В общем, «кризис назрел»: «большевики должны взять власть», как выразился Владимир Ильич Ленин в 1917 году. То есть не большевики, конечно, а мы – то самое большинство, привыкшее жить под патронажем государства – должны в свои руки взять власть над нашим жильем. Потому что в 2004-м году наше государство обязало нас это сделать, а в 2007-м постановило отдать нам свой долг по невыполненным капитальным ремонтам. Больше от государства денег мы не получим – революционная реформа ЖКХ завершится в 2012 году и точка.

Ликбез для собственника

По какому праву…

29 декабря 2004 года вступил в силу федеральный закон № 188-ФЗ под названием «Жилищный кодекс Российской Федерации», разложивший все по полочкам.

В результате приватизации большинство из нас стали собственниками наших квартир, получив в свои руки не только право владеть жильем, но и обязанность заботиться о нем.

Спрашивается, а кто тогда должен заботиться об общем имуществе жителей многоквартирного дома – стенах подъездов, лифтах, чердаках, системах тепло- и электроснабжения? Тоже собственники, логично решило государство и закрепило это решение в части 1 статьи 39 Жилищного кодекса (ЖК РФ): «Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме». Капитализм – так капитализм.

Следующий вопрос: каким образом собственники должны содержать общее имущество дома, как они могут управлять своим домом? Жилищный кодекс и здесь дает недвусмысленный ответ в статье 44 – все решения об управлении домом принимает общее собрание собственников помещений. Процитирую статью, ибо в ней вся соль нынешней кризисной ситуации в сфере управления жильем в Дубне:

«Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом».

Иными словами, с 29 декабря 2004 года никто, кроме нас самих, не обязан заботиться о наших многоквартирных домах. Государство оставило за собой лишь функцию контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности,  а также контроль за соблюдением правил содержания общего имущества собственников (ст. 20, 39(3) ЖК РФ).

Куда бежать и что делать

Бежать никуда не надо. Прошлое назад не воротишь. Надо сесть за круглый стол вместе с соседями, спокойно, без криков, разобраться в конкретной ситуации каждого дома и мудро использовать предоставленные государством возможности. Теперь, когда ответственность за управление жильем лежит целиком на нас, нам некого упрекнуть в том, что в подъезде вонь и грязь, а сантехник приходит на работу в пьяном виде и хамит. Как управляем, так и живем. Кого нанимаем, тот и работает.

Итак, Жилищный кодекс обязывает собственников выбрать одну из трех форм управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Выбранный способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Какой способ управления выбрать

Давайте разберемся. Многоквартирные дома бывают разными. Если дом новый и небольшой – до 10 квартир, то, пожалуй, выбор стоит делать между непосредственным управлением собственниками помещений и управлением посредством управляющей организации. Почему не ТСЖ? На мой взгляд, в коллективе из десяти соседей проще договориться и распределить между собой, кто и как может помочь в уходе за домом, чем создавать юридическое лицо и выбирать правление из пяти человек. Подчеркну, в случае, если дом – новый.

Дело в том, что старый, требующий ремонта дом может претендовать на адресную финансовую поддержку капитального ремонта в таком доме, согласно упомянутому закону № 185-ФЗ от 21.07.2007 г. Эта поддержка поступает на специально открытый для средств из государственного Фонда содействия реформированию ЖКХ расчетный счет организации, управляющей домом. Значит, чтобы получить деньги на ремонт от государства, управление домом должно быть вручено либо ТСЖ, либо управляющей компании. Или же коллектив соседей должен образовать потребительский кооператив, чтобы открыть расчетный счет в банке для получения адресной помощи дому от государства.

Если дом признан аварийным до 1 января 2007 года, то нужно требовать включения его в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, на что выделяет средства муниципалитету Фонд содействия реформированию ЖКХ. Если дом ветхий, но не признан аварийным, все же есть смысл побороться за средства на капитальный ремонт из Фонда содействия реформированию ЖКХ. О том, как их получить, немного позже.

Вывод: для дома, в котором меньше 10 квартир подходит либо управление собственниками, либо управление управляющей организацией.

Если в доме от 10 до 100 квартир, то непосредственное управление собственниками в большинстве случаев не подходит. Пришли на собрание, приняли решение – все это хорошо. Но кто конкретно будет заключать договоры от имени коллектива собственников с ресурсоснабжающими организациями (вода, тепло, электричество), с сантехниками, электриками и дворниками? Кто будет контролировать их работу? Кто будет вести соответствующую документацию, производить расчеты с подрядчиками?  Это большая и нелегкая работа управляющего домом, которую практически невозможно совмещать с основной трудовой деятельностью. И кто будет контролировать работу управляющего?

Значит, если жители такого дома полагаются на собственные силы в деле управления своим домовым хозяйством, то имеет смысл образовать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или другой потребительский кооператив и выбрать из честных, разумных и активных людей его правление и председателя. Правление и его председатель как раз и станут заниматься непосредственным оперативным управлением домом, за что регулярно будут отчитываться перед общим собранием собственников. Товарищество собственников жилья здесь предпочтительнее какого-либо иного кооператива, поскольку его деятельность уже вполне достаточно отрегулирована жилищным законодательством.

Если среди жителей многоквартирного дома активных честных и дельных людей, желающих управлять домом, не нашлось, то выбора нет – надо обращаться к профессиональной управляющей организации.

Вывод: для дома, в котором от 10 до 100 квартир подходит либо управление ТСЖ, либо управление управляющей организацией.

Если в доме больше 100 квартир, то создать ТСЖ нужно, чтобы иметь порядок в отношениях между собственниками и контролировать процесс управления домом. Может ли ТСЖ в данном случае управлять домом, заключая договоры с подрядными организациями? Здесь требуется анализ обстоятельств каждого конкретного дома – все зависит от воли и возможностей жителей дома.

Вывод: для дома, в котором больше 100 квартир, нужно создать ТСЖ и выбирать либо управление ТСЖ, либо управление управляющей организацией.

Во всех случаях, принимая решение, необходимо учесть, что, согласно ст. 161(9) ЖК РФ, любой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

А если не хотим выбирать?

Если дом оказался без управления в течение года, то вмешивается государство в лице органа местного самоуправления и осуществляет свою контролирующую функцию. Как? Да очень просто – проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Если конкурс не состоялся, муниципалитет назначает управляющую организацию, с которой собственники помещений в доме, согласно ст. 161(5) обязаны заключить договор.

За месяц до окончания срока действия этого договора администрация города (ст.161(6) ЖК РФ)  созывает собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления домом, если этим собственникам так и не удалось договориться.

Это случается, когда, к примеру, договор управления с одной организацией закончился, и жителям дома не удалось договориться о дальнейшем способе управления или другая управляющая организация, которую они выбрали, не хочет заключать с ними договор.

В этом конфликтном случае любой собственник помещения в данном многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

Все жители многоквартирных домов в Дубне, построенных до 2004 года, в прошлом году выбрали заочно в качестве управляющей компании МУП «ЖКУ» или МУП «ЖКУ-2». Помните? А кто не выбрал, тем назначили. Вот и решайте, что лучше.

Об управляющих компаниях

В Дубне «на слуху» шесть частных управляющих организаций:  ООО «Жилкомсервис», ООО «Сириус», ООО «УКС» («Управление коммунальными системами»), ООО «Домострой», ООО «Управдом «Дубна», ООО «ЖКУ-2». Кроме двух муниципальных – МУП «ЖКУ» и МУП «ЖКУ-2».

Компания «Жилкомсервис» создана строительной фирмой «Стройком» и обслуживает построенные этой фирмой дома на проспекте Боголюбова (д.19а, 21, 39, 41) и улице Вернова (д.1).

«Сириус» работает в домах жилого комплекса «Фрегат». ООО «Домострой» афилировано со строительной компанией «Бетиз и К» и имеет на попечении дома № 3и 4 на улице Вернова.

Компания «УКС» еще в начале нынешнего года держала под контролем пять домов – ул.Понтекорво, 27 ("Тамань"), ул.Энтузиастов, 6а, 6б (новые дома в районе спорткомплекса "Руслан"), ул.Мичурина, 29, ул.Мичурина, 31. Но в марте жители дома №31 по улице Мичурина, недовольные работой компании, создали и зарегистрировали товарищество собственников жилья «Тополь 31» и пока управляют своим домом с помощью соседнего ТСЖ «Тополь» (ул.Мичурина, 27) (читайте в ближайших номерах материал на эту тему).

ООО «Управдом «Дубна» отпочковалось от МУП «ЖКУ» и до сих пор работало на производственной базе муниципального ЖКУ в качестве подрядной организации по содержанию и обслуживанию жилья. Теперь компания выходит на рынок управления жильем на Большой Волге и Черной речке.

ООО «ЖКУ-2», как знает уже весь город, тоже произрастает из муниципального ЖКУ, только из МУП «ЖКУ-2». И возникло оно именно с целью выполнения упомянутых условий Фонда содействия реформированию ЖКХ – дабы снизить долю муниципалитета в коммунальном комплексе Дубны и в уставном капитале коммерческих управляющих компаний до заветных 25 процентов.

На подходе еще несколько частных управляющих компаний, которые завершают процесс регистрации. Их возглавят, как и в случае с ООО «ЖКУ-2», лица со знакомыми нам фамилиями. Как сказал 19 октября на брифинге А.А.Брунь, не хочется, чтобы управление жильем в нашем городе скупили заезжие «братки».

Преимущества ТСЖ

-        домом управляет правление, выбираемое из членов ТСЖ, а не посторонние люди;

-        цель работы правления – порядок в доме – совпадает с интересами собственников помещений;

-        плата за содержание жилья вносится на банковский расчетный счет ТСЖ, который полностью подконтролен членам ТСЖ. Неизрасходованные (сэкономленные) средства остаются на этом счете. Аккумулируемые на счете ТСЖ средства на капитальный ремонт не облагаются налогом на прибыль, поскольку как некоммерческая организация ТСЖ создано для управления жильем, а не для извлечения прибыли. (Налог на прибыль платит тот конкретный собственник, который сдает свое помещение в аренду.);

-        ТСЖ освобождено от обложения НДС услуг по предоставлению в пользование жилых помещений. Оно также не платит НДС по операциям, связанным с коммунальными услугами, с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов;

-        ТСЖ не платит земельный налог – это обязанность каждого собственника любого дома, не зависящая от того, есть или нет в его доме ТСЖ;

-        члены ТСЖ  контролируют и результат работы правления, и расходование средств.

Как создать ТСЖ

Подробно о создании, структуре и деятельности ТСЖ желающие могут узнать на сайте ТСЖ «Институтское», организованного в строящемся доме по адресу пр. Боголюбова, 20 («синие паруса» возле «Спортландии»): http://wwwinfo.jinr.ru/~nteriaeva/tczh/. Там же вы найдете рекомендации по созданию ТСЖ, шаблоны учредительных документов ТСЖ и постановления правительства РФ, регулирующие коммунальное хозяйство России.

Процедура создания ТСЖ такова:

1.      Инициативная группа собственников помещений в доме организует и проводит общее собрание собственников, на которое выносит вопросы: о создании ТСЖ, о принятии его устава, о выборе правления и ревизионной комиссии. На том же собрании имеет смысл принять решение о способе управления домом.

Решение собрания считается принятым, если за него проголосовали собственники,    владеющие в сумме более чем 50 процентами общей площади дома. Голосование может проводиться в заочной форме.

2.      Если большинство собственников на собрании приняли решении о создании ТСЖ, то избранное правление выбирает председателя и готовит пакет документов для регистрации ТСЖ как юридического лица в налоговой инспекции.

Сразу после проведения собрания председателю правления следует обратиться в отдел регистрации юридических лиц городской налоговой инспекции (пр. Боголюбова, 30, Межрайонная инспекция ФНС РФ № 12 по Московской области) за перечнем и формами необходимых документов.

В пакет документов до 1 июля 2009 года входили: 1) протокол общего собрания собственников с решением о создании ТСЖ,; 2) протокол заседания правления с решением о выборе председателя правления; 3) утвержденный общим собранием устав ТСЖ ; 4) заявление о государственной регистрации юридического лица – форма №Р11001 от имени председателя правления ТСЖ. При этом подпись председателя заверяется нотариусом (600 руб.). 5) сведения об учредителях юридического лица (членах правления) – форма № Р 11001 лист Б; 6) сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности от имени юридического лица ( сведения о председателе правления) – форма № Р 11001 лист Е; 7) сведения о видах экономической деятельности – форма № Р 11001 лист И; 8) ведомость подсчета голосов при голосовании; 9) квитанция об уплате госпошлины за регистрацию ТСЖ (2000 руб.)

Через неделю после подачи пакета документов председатель ТСЖ получает на руки свидетельство о регистрации ТСЖ и свидетельство о постановке на налоговый учет с присвоением ИНН. Затем нужно изготовить печать (1300-1500 руб.), открыть расчетный счета в банке и вперед – за работу.

Как получить деньги на капитальный ремонт

Для того чтобы ваш конкретный дом получил средства на капитальный ремонт из Фонда содействия реформированию ЖКХ, он должен быть включен в муниципальную адресную программу капитального ремонта многоквартирных домов.

Заявку на включение в эту программу подает тот, кто управляет домом – ТСЖ, коллектив собственников помещений или управляющая организация – по решению общего собрания собственников об участии в этой программе.

Фонд выделяет средства на:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыш;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

5) утепление и ремонт фасадов.

Если Фонд выделит средства Дубне, то они поступят в городской бюджет. В течение двух недель с момента получения этих средств муниципалитет обязан принять решение об их распределении между домами, включенными в адресную программу.

Не позже чем через 7 дней после принятия решения администрация Дубны должна уведомить управляющую каждым таким домом организацию о принятом решении и о размере выделенной дому помощи.

В течение месяца с момента получения уведомления о выделении денег управляющая домом организация должна открыть специальный счет в банке для перечисления на него этих денег и провести общее собрание собственников помещений в доме. На собрании нужно утвердить смету расходов на капитальный ремонт и принять решение об участии собственников в софинансировании капитального ремонта в размере не менее 5 процентов расходов на него. (Собственники могут вносить свою долю средств на капитальный ремонт дома в рассрочку, если такое решение примет местная власть.)

Решение собрания и реквизиты счета управляющая организация сообщает муниципалитету. И через 5 дней после этого выделенные дому деньги поступают на его специальный счет.

Если хотите разобраться в этом подробнее, читайте федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Он есть, в частности, на сайте ТСЖ «Институтское».

Все мы, жители города, в равной степени заинтересованы в том, чтобы жизнь в наших домах и в городе менялась к лучшему. Поэтому не кипятитесь, рассуждайте здраво и не стесняйтесь делиться друг с другом информацией о том, как это можно сделать. Объединяйтесь!

Наталия Теряева