Товарищество собственников жилья "Институтское"

 г.Дубна, пр.Боголюбова, 20

                                                           Новости      

Собственнику и управляющему на заметку

О договоре управления многоквартирным домом

Новый Жилищный кодекс ввел понятие управляющей организации. Именно она, судя по всему, является наиболее оптимальным вариантом для управления многоквартирным домом. Договор, на основании которого управляющая компания осуществляет свою деятельность, называется договором управления многоквартирным домом, который предусмотрен ст. 162 ЖК РФ. В предлагаемой вниманию читателей статье будут рассмотрены понятие этого договора, его основные элементы.

Управляющая организация - это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом.

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управляющая организация может быть выбрана:

- на общем собрании собственников помещений дома;

- на собрании членов ТСЖ, если общее собрание собственников создало ТСЖ, а члены ТСЖ решили, что целесообразно прибегнуть к помощи профессиональной управляющей компании;

- на открытом конкурсе по отбору управляющей организации, если собственники не определились со способом управления или выбранный способ управления многоквартирным домом не был реализован. Напомним, что срок выбора собственниками помещений способа управления продлен до 01.01.2007.

В любом случае основанием для возникновения правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений является договор управления многоквартирным домом.

Примечание. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом отвечает всем признакам договора возмездного оказания услуг, регулируемого гл. 39 ГК РФ.

Итак, предметом договора управления многоквартирным домом является:

- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- предоставление коммунальных услуг;

- осуществление иной направленной на достижение целей управления деятельности.

В случае если договор управления заключен между собственниками и управляющей организацией, на их отношения распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 "О защите прав потребителей", а также принятые в соответствии с ним Правила предоставления коммунальных услуг, регулирующие отношения между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем услуг по тепло-, электро-, водоснабжению и канализации.

Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1099 (применяются в части, не противоречащей ГК РФ и Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей").

Однако если управляющую компанию наняло ТСЖ, то уже не управляющая компания, а ТСЖ будет являться исполнителем согласно Правилам предоставления коммунальных услуг. Права и обязанности сторон, их ответственность определяются договором управления.

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. Если стороной по договору является ТСЖ, то его подписывает председатель ТСЖ. Если управляющую компанию выбрало общее собрание собственников помещений, то закон требует, чтобы с каждым собственником помещения заключался договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Таким же образом договор оформляется и в случае проведения открытого конкурса.

Напомним, что любой договор является сделкой, а в соответствии с п. 2 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, если указание на это есть в законе. Ни ГК РФ, ни ЖК РФ не содержат такого указания, следовательно, если договор управления не заключен в письменной форме, это не означает, что он недействителен. Однако в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ стороны не вправе в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но могут привести письменные и другие доказательства.

Существенные условия договора названы в п. 3 ст. 161 ЖК РФ. К ним относятся:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Итак, объектом управления является многоквартирный дом. Один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9 ст. 161 ЖК РФ). Очевидно, что одна управляющая организация может управлять несколькими многоквартирными домами. Сколько договоров ей нужно заключить?

Если управляющую компанию выбрало общее собрание собственников, то в данном случае имеет место один договор на управление одним многоквартирным домом. Если договор заключается с ТСЖ, то объектом управления по этому договору является (являются) многоквартирный(ые) дом(а), в котором(ых) создано ТСЖ. Напомним, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Но согласно п. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество может быть создано и при объединении нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Таким образом, поскольку ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом (пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ), в данном случае нужен только один договор на управление несколькими домами.

Также договор управления несколькими многоквартирными домами может быть заключен и по итогам конкурсного отбора управляющих организаций. Но п. 6 Правил (Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 "О Порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом") установлено ограничение: в случае если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.

Итак, нам понятно, что может быть объектом управления по одному договору. Но как отразить условие об объекте в договоре? В Правилах указано, что организатор конкурса разрабатывает конкурсную документацию, которая, в частности, включает акт о состоянии имущества, являющегося объектом управления (Приложение №1 к Правилам), который содержит все необходимые характеристики, как количественные (например, уборочные площади, площадь земельного участка), так и качественные (техническое состояние элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме). По нашему мнению, и ТСЖ, и собрание собственников может воспользоваться этой формой для установления состава имущества как первого существенного условия договора управления.

Отметим, что при проведении конкурса такой акт утверждает организатор конкурса, а если управляющую компанию выбирают сами собственники, то он, на наш взгляд, должен составляться при участии представителей обеих сторон договора управления.

Кроме того, в Приложениях №№ 2 и 3 к Правилам приведены перечни обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса. Ими также можно воспользоваться, не забывая о санитарных, противопожарных и иных обязательных нормах законодательства РФ.

Из п. 2 ст. 162 ЖК РФ следует, что управляющая организация предоставляет коммунальные услуги. Согласно п. 2.3 Правил предоставления коммунальных услуг состав услуг, предоставляемых потребителю, определяется по степени благоустройства жилого дома или квартиры. Именно управляющая компания является стороной, которая обязана предоставить услуги качественно и в срок и несет ответственность за нарушение обязательств.

Правилами предоставления коммунальных услуг предусмотрено, что услуги могут оказываться не непосредственно исполнителем (в данном случае управляющей организацией), а ресурсоснабжающими предприятиями. И если у потребителей установлены приборы учета, то оплату услуг ресурсоснабжающим предприятиям допускается производить без участия управляющей организации. Однако установленные Правилами предоставления коммунальных услуг отношения исполнителя и потребителя в части обязанностей, прав и ответственности сохраняются, и это подлежит отражению в договоре (п. 2.6 Правил предоставления коммунальных услуг). В частности, если управляющая организация не обеспечит установленный уровень температуры воздуха в жилом помещении, она несет административную ответственность (см., например, Постановление ФАС ЗСО от 16.06.2005 № Ф04-3952/2005(12302-А81-32). В этом случае именно управляющая организация в силу договорных отношений с энергоснабжающей организацией и Правил предоставления коммунальных услуг несет обязанности по эксплуатации тепловых сетей и, значит, является субъектом ответственности по ст. 7.23 КоАП РФ.

Что касается платы за содержание и ремонт, согласно пп. 4, 5 п. 41 Правил организатор конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных и дополнительных работ и услуг, и установленная на ее основе плата за содержание и ремонт жилого помещения является одним из критериев конкурсного отбора управляющей компании. В случае, когда собственники или ТСЖ сами заключают договор с управляющей компанией, размер платы устанавливается ими с учетом предложений управляющей компании сроком не менее чем на один год (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Плата за коммунальные услуги, несмотря на то что устанавливается в договоре управления, имеет иной механизм определения по сравнению с платой за содержание и ремонт жилого помещения.

Во-первых, в соответствии с п. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.

Во-вторых, по таким коммунальным услугам, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, размер платы рассчитывается по тарифам, определенным органами власти в порядке, установленном федеральным законом (п. 2 ст. 157 ЖК РФ).

Для контроля деятельности управляющей организации согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за год. Иной порядок может быть предусмотрен договором управления.

Подпунктом 14 п. 41 Правил предусмотрены следующие формы и способы контроля:

- обязанность управляющей организации представлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме в течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом;

- право собственника помещения в многоквартирном доме за 15 дней до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом ознакомиться с расположенным в помещении управляющей организации, а также на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, ежегодным письменным отчетом управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом, включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных органами государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными контролировать деятельность, осуществляемую управляющими организациями.

Отметим, что все условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Жилищным кодексом установлено, что срок договора управления не может быть меньше одного года и больше пяти лет, кроме того, он по умолчанию пролонгируется на тот же срок и на прежних условиях, если стороны не заявили о его прекращении.

Е.В.Ермолаева

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"